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La Comisión Forense analiza la problemática de las cláusulas suelo


El pasado 12 de mayo tuvo lugar un Desayuno de Trabajo convocado por la Comisión de Actuaciones Forenses del COEV, coordinado por Nuria Mª García Pascual, economista, a la izquierda de la foto, miembro de la Comisión y socia del despacho NMGEconomist; especialistas en análisis de productos financieros complejos, y que fué moderado por Bárbara Pitarque, a la derecha, vocal de la Junta de Gobierno del Colegio y copresidenta de la Comisión Forense.

El papel del economista está adquiriendo una especial relevancia en el cálculo del perjuicio ocasionado en las Cláusulas Suelo y además, en otro tipo de préstamos hipotecarios como pueden ser por ejemplo los que contengan IRPH, un sistema de amortización de cuota creciente como las conocidas Hipotecas Tranquilidad o incluso las Hipotecas Multidivisa (préstamos hipotecarios concedidos en divisa distinta al euro).

Tras la Sentencia del Tribunal de Justicia de 26 de enero de 2017, el órgano judicial deberá comprobar y comparar el modo de cálculo del tipo de interés ordinario previsto por esa cláusula, el tipo efectivo resultante en los modos de cálculo generalmente aplicados y el tipo de interés legal, así como los tipos de interés aplicados en el mercado, en la fecha de suscripción del contrato  en relación con un préstamo de un importe y duración equivalente a los del contrato de préstamo. Por todo ello, resulta esencial, el apoyo del economista al colectivo judicial.

Generalmente, el sistema de amortización escogido en este tipo de préstamos hipotecarios es el francés, por lo que la diferencia que vamos a obtener en el momento de cuantificar el perjuicio producido será de cuota, intereses, y capital pendiente de amortizar.

Para poder elaborar la tabla con el perjuicio correspondiente, se necesitará la escritura de préstamo (novaciones...) y el histórico de pagos, muy importante puesto que en este documento se reflejará si las condiciones contenidas en el préstamo se han cumplido durante toda la vigencia del contrato, o se han producido modificaciones, como por ejemplo; reducciones de la Cláusula Suelo en algún periodo, posibles carencias, amortizaciones parciales, vinculaciones del cliente con la entidad para poder aplicar o no las bonificaciones..., en definitiva, es el documento más relevante a la hora de cuantificar el perjuicio económico, ya que se reflejan todos los acontecimientos que se han ido produciendo a lo largo de la vida del préstamo y así, corroboraremos si en nuestros cálculos hemos recogido todas estas salvedades que se han ido produciendo.

Las cláusulas financieras de la escritura, se encuentran normalizadas según la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios. La Cláusula Suelo normalmente queda recogida en la Cláusula Tercera de la Escritura, concretamente en el apartado Límite Variabilidad del tipo de interés, donde se encuentra también el Techo del préstamo hipotecario establecido. Otro aspecto a tener en cuenta en este tipo de préstamos es conocer el tipo de interés a aplicar y la fecha de revisión, ya que este tipo de clausulado, en multitud de préstamos tiene una redacción bastante ambigua, por lo que el histórico de pagos nos ayudará a corroborar que estamos adquiriendo el mismo criterio sobre el tipo de interés a aplicar en cada revisión que la entidad bancaria.

Finalmente, destacar que podemos contar con herramientas que nos sirvan de ayuda y nos orienten sobre el perjuicio estimado que puede tener un cliente en este tipo de préstamo, pero no hay una herramienta concreta a día de hoy que sirva como modelo para calcular todos y cada uno de los perjuicios contenidos en estos préstamos hipotecarios, ya que cada cliente tiene unas condiciones distintas y posiblemente con el paso del tiempo se hayan ido modificando, por lo que el cálculo del perjuicio debe ser un traje a medida para cada préstamo hipotecario y se han de comprobar todos y cada uno de los pagos efectuados por los clientes por si existe alguna discrepancia con la calculadora utilizada.

Actualmente, el Colegio de Economistas, a través de su Consejo General, cuenta con una herramienta a disposición de sus colegiados,  que contempla los más variados supuestos que nos podemos encontrar en el día a día en estos préstamos, permitiendo así un cálculo al céntimo del perjuicio, pero siempre bajo la supervisión y los ajustes necesarios por parte del economista.